Islakarajos: enero 2009

Esponja de Menger - procede de Wikipedia
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Binary_tree_(oriented_digraph).png‎ - procede de Wikipedia
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*

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Triángulo de Sierpinski, from http://www.arrakis.es/~sysifus/tipos.html
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Von_Koch_curve - Imagen procedente de Wikipedia
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Koch_anime.gif‎ - procedente de Wikipeda
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Imagen procedente de usuarios.lycos.es/medeis/FILOSOFIA/FM.htm
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(*) Continuación
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Proveniente de Expansión.com
http://www.expansion.com/2008/10/17/economia-politica/1224227791.html

Vivienda quiere excluir del acceso a VPO a los mileuristas
Publicado el 17-10-08 , por J. M. Lamet

Podrán acceder a un piso protegido quienes cobren 47.000 euros anuales, pero lo tendrán casi imposible los que ingresen 24.000. Las autonomías se enfrentan a Corredor por una norma que podría tener un fuerte impacto social.

Dedicar sólo el 33% de los ingresos al pago de la vivienda puede dejar de ser una utopía y convertirse en una lacerante realidad. El borrador del nuevo Plan Estatal de Vivienda (PEV) para el periodo 2009-2012, al que ha tenido acceso EXPANSIÓN, estipula que “el esfuerzo económico medio de los demandantes de viviendas acogidas al PEV en cada municipio no debiera superar la tercera parte de sus ingresos”.

Es decir, que sólo podrían comprar o alquilar una VPO aquellas personas solventes que, en muchos casos, tienen acceso a una casa en el mercado libre. Se dejaría fuera a las rentas bajas y a la mayoría de los inmigrantes, que ingresan, de media, entre un 20% y un 30% menos que los nacionales.

Esto se ve muy fácilmente con ejemplos. Una VPO muy barata, de 112.500 euros, hipotecada al 80% (90.000 euros), acarrea el pago mensual de 573,51 euros, teniendo en cuenta un préstamo a 25 años con el euribor de septiembre (5,384%, menor a la media de octubre) más un diferencial bancario del 0,5%.

Así, el aspirante a habitar esta VPO tendría que cobrar 1.720,53 euros brutos mensuales. O 24.087,42 euros anuales, cobrando 14 pagas. Algo muy lejano al mileurismo.

Además, se amplía el salario máximo para adquirir una vivienda social a 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual con pagas extra, es decir, 47.037 euros. Las personas que cobren 3.350 euros brutos mensuales podrían comprar un inmueble concertado, pero los que ingresen 1.200 brutos lo tendrían casi imposible. Sólo podrían pagar una cuota de 400 euros, lo que equivale a una VPO de 78.464 euros.

Esto es, poco más de 13 millones de las antiguas pesetas, toda una ganga inencontrable en las grandes ciudades o sus áreas de influencia. Más aún tras la subida del precio básico de referencia del metro cuadrado de VPO (el llamado módulo), a finales de 2007.

Las personas que cobren 3.350 euros brutos mensuales podrían comprar un inmueble concertado, pero los que ingresen 1.200 brutos lo tendrían casi imposibleTodo esto no ha sentado nada bien en muchas comunidades autónomas, tanto del PP como del PSOE, según han relatado fuentes de la Conferencia Sectorial de Vivienda a este diario.

Así, la advertencia del Ministerio de Vivienda sobre el esfuerzo máximo va dirigida a las comunidades autónomas (CCAA), que serán las que “habrán de tenerla en cuenta”.

La ministra, Beatriz Corredor, ha chocado con algunas autonomías , porque en el anterior borrador se ponía como condición obligatoria para acceder a un piso protegido no dedicar más del 40% de los ingresos al pago de la cuota hipotecaria.

Esto “dejaba fuera a las rentas bajas”, señala Juan Van Halen, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid. “Quieren fijar como sea un límite concreto de ingresos, pero muchas CCAA nos hemos opuesto porque eso es muy complicado”.

De ahí la eliminación de esta obligación en el apartado de “condiciones de los beneficiarios” del nuevo documento y su inclusión en otro apartado y de forma más sutil (el término “debiera” es ambiguo) pero más drástica (un máximo del 33% en lugar del 40%). “Se plantea una obligación, pero suavizada”, afirma Van Halen.

Los promotores, por su parte, podrían verse perjudicados. Según sus datos, sólo deberían construir viviendas concertadas “en las áreas periféricas de las ciudades”. Una VPO media se vende por “unos 180.000 euros” allí, especifica Guillermo Chicote, presidente de patronal APCE. “Y es donde se construye ahora”. Estos pisos acarrean 917,61 euros brutos de cuota, 2752,83 euros de salario mensual y 38.539,62 euros anuales. Sólo podía tratarse de un piso concertado, porque para acceder a una VPO en régimen general el máximo de ingresos permitidos es 4,5 veces el IPREM: 32.564 euros.

¿Cuál puede ser el motivo de esta posible medida?
Los expertos han mostrado en los últimos días su sorpresa por el interés del Ministerio de Vivienda en fijar un porcentaje mínimo de los ingresos que deben destinar los adjudicatarios de viviendas protegidas al pago de la cuota mensual.

En el primero de los borradores del Plan Estatal de Vivienda (PEV) con los que trabajan el Ministerio y las comunidades se especificaba que “no podrá dedicarse a la adquisición de vivienda más del 40% de los ingresos”. En el segundo se estipula un tercio de las ganancias (33%). Juan Van Halen, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, hace hincapié en las posibles intenciones de la ministra Beatriz Corredor: “Subyace que el Ministerio quiere incluir en el PEV una frase del tipo ‘no se puede hacer un esfuerzo superior a...’, pero no se hace de forma tan categórica, sino que se deja ver que es una medida que se está sopesando”, aseguró a EXPANSIÓN.

Lucio Rivas, director del bufete Urbe Asesores y técnico urbanista, señala más posibles causas: “No es por la dificultad de acceso al crédito hipotecario, algo complicado en la actualidad, sino por un argumento más interesado y menos altruista. En definitiva, se hace para garantizar que los adquirentes puedan acreditar que disponen de fondos para pagar a la administración las viviendas de promoción pública que ésta les vaya adjudicando”. Así, se evitarían “impagos por personas cuyos ingresos presumiblemente vayan a ser muy justos, según criterio de la administración”, apostilla Rivas.

Publicado en funcionariosblog.blogspot.com
http://funcionariosblog.blogspot.com/2009/03/el-problema-de-las-vpo-o-de-cuando-lo.html

lunes 23 de marzo de 2009
El problema de las VPO (o de cuando lo público es "más de lo mismo") (II)

Por aquí tenéis la entrada anterior. La noticia que rescatamos está en el periódico El Mundo.

El titular de este reportaje lo dice casi todo: hay casas en el mercado residencial libre más baratas (o menos caras, según se prefiera) que las de protección oficial, teóricamente destinadas a los ciudadanos con recursos limitados. Nadie con memoria inmobiliaria recuerda una paradoja semejante en los anales de la historia del ladrillo y se acaba de escribir su primera página.

En un edificio del PAU de Vallecas, por ejemplo, el metro cuadrado de un piso a estrenar se cotiza a 2.000 euros. Y las Viviendas Protegidas de Precio Limitado (VPPL) en cualquier localización del municipio de Madrid se venden por 2.425 euros/metro.

Así, la diferencia entre comprar directamente a una inmobiliaria y cumplir los requisitos para entrar en un sorteo público y que el azar saque de un bombo (generalmente muy concurrido) la bola correspondiente es de 30.000 euros para un inmueble de 70 m2; 30.000 euros que se ahorraría un adquirente que, además, podrá vender su propiedad cuando quiera y, en principio, al precio que le dé la gana.

¿Qué va a pasar?De momento las promociones de precios libres más competitivos que los de protección son la excepción que confirma no se sabe muy bien qué regla. Pero con los primeros enfilados en el carril de descenso desde hace meses y los segundos tradicionalmente abonados a la movilidad escasa y, en todo caso, siempre hacia arriba, ¿qué va a pasar en el mercado?

"Puede haber determinadas viviendas vendiéndose a 2.000 euros/m², pero son ofertas especiales de algunas promociones, o valores de venta forzada, para liquidar el 'stock', así que realmente estos precios no conforman un mercado, ni un valor de mercado", considera José Manuel Sánchez, director de Análisis de Proyectos y Estudios de la consultora Knight Frank.

"Ahora bien, no veo por qué no se podría bajar el valor de venta de las viviendas de protección, aunque eso también agujerearía unos cuantos bolsillos empresariales y no haría otra cosa que anular la salida de estas casas al mercado, ya que los márgenes [de beneficio] con las mismas son muy bajos para el promotor", apunta este experto.

El Ministerio de Vivienda es quien fija los precios máximos de venta para las distintas tipologías de pisos protegidos.Cada Gobierno autonómico tiene después un margen de subida que puede aplicar en función de las peculiaridades inmobiliarias de su región.

"En todo caso, se trata de precios máximos. El promotor puede decidir si los baja y, obviamente, si no vende, tendrá que hacerlo", puntualizan en la Comunidad de Madrid (CAM). Hasta el momento de la llamada telefónica de SU VIVIENDA no se tenía constancia de que en la capital hubiera hogares libres en venta más asequibles que algunos de promoción pública.

¿Quién se beneficia de esta tendencia, más o menos acusada, a la equiparación de precios entre las casas que llegaron a encarecerse más de un 18% al año y las que históricamente se han considerado bombones para paladares realmente afortunados?

En opinión de José Antonio Pérez, profesor del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), "las bajadas del precio del 'stock' pendiente de venta, que no del resto del producto, no consiguen reactivar las operaciones de compraventa". "Y cuando dicho 'stock' esté a precio del mejor postor volverán a manos de inversores y especuladores, luego no beneficiamos a quien necesita y no puede adquirir una casa", se lamenta.

"De ahí el éxito de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) siempre que las cuotas mensuales sean asequibles a los salarios netos y haya disponibilidad en los lugares donde la demanda puede residir en base a tiempos de movilidad hacia el trabajo, ocio, enseñanza, salud, etc.", agrega Pérez. Lo que se debe mejorar es la financiación a dichos pisos y su disponibilidad para que sean asequibles a mayores capas de la población según sus ingresos".

El fin de la generosidad crediticia de la banca también es el eje sobre el que gira el pronóstico de Knight Frank para el corto medio-plazo, aunque en la multinacional de asesoramiento se otea el horizonte con moderado optimismo: "Pensemos que tampoco se están dando hipotecas para casas protegidas, así que si la vivienda libre se queda en valores de viviendas de protección o menores mejor que mejor para el comprador".

"No confundamos viviendas sociales con viviendas de protección, ya que estas últimas deben poseer las mismas calidades, aunque casi nunca sea cierto, que las libres, con el inconveniente de que no tienes la libertad de desprenderte de ellas en las condiciones que quieras", aprovecha para precisar José Manuel Sánchez. "Las casas protegidas ni se regalan, ni las hace la administración pública (qué más quisiéramos), salvo raras excepciones, son sólo casas con unas ventajas en el acceso y unas dificultades en la venta", concluye.

Evolución del precioDesde 2005 el precio medio de la VPO en la CAM ha caminado lento, pero sin pausa, y siempre hacia arriba. Los 1.006 euros/m2 de entonces se habían transformado a finales del año pasado en 1.204.

En Madrid capital, dentro del grupo de los municipios más caros, la horquilla antes de la última actualización se abría entre 1.052 y 1.850 euros/m2 (en función del tipo de casa) y ahora lo hace entre 1.212 y 2.425. Siempre al alza.

La vivienda libre, que hasta hace pocos meses se desentendía del dicho todo lo que sube tiene que bajar, cambió su rumbo entre 2007 y 2008. Los 3.007 euros/m2 que había que desembolsar para firmar una hipoteca en territorio madrileño en el clímax del 'boom' de las grúas se cotrajeron el último mes de diciembre hasta 2.778.

"A pesar de estas caídas, sinceramente, no veo nada probable que la VPO pueda bajar de precio", expone Gonzalo Feltrer, del departamento de Asesoramiento Inmobiliario de Arnaiz Consultores. Echando cuentas, "el suelo supone un 25% del precio y el resto va a parar a los costes de promoción, a la construcción y al beneficio. Comprar hoy un suelo a 600 euros/m2 , incluso estando cualificado para vivienda protegida, es impensable".

Suelo a 3.000 euros/m2De hecho, en el mismo PAU de Vallecas donde ahora se pueden comprar pisos libres terminados a partir de 2.000 euros/m2, hace no muchos años se vendía el metro de terreno edificable (probablemente en el que se han construido las casas a la espera de ocupantes) por casi 3.000 euros. "¡Uf! Se me ponen los pelos de punta sólo de pensarlo", confiesa el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank.

Con estos antecedentes económicos, "si en estos momentos se están cerrando operaciones de viviendas libres a precios parecidos o inferiores a la VPO lógicamente se está vendiendo en pérdidas", asegura Feltrer. Pero el hecho es que se venden.

En un residencial de 11 inmuebles de uno y dos dormitorios se podía adquirir esta semana una casa de 73 m2 por 150.500 euros; esto es, a 2.065 euros/m2. Por un coste del metro cuadrado similar al de las VPPL que gestiona el Ejecutivo madrileño la mudanza se podía hacer a una urbanización con jardín y piscina.

"Hay que tener en cuenta que en las promociones libres se suele hablar de metros cuadrados construidos, cuando el precio de la vivienda protegida se ofrece en útiles, y que a lo mejor no incluyen garaje y trastero [obligatorio en las VPO], con lo que puede que la diferencia de precio entre unas y otras no sea tan acusada", matizan en Arnaiz Consultores.

En todo caso, el eco que resuena en el sector residencial es que los tiempos en los que las casas de protección pública costaban un tercio de las normales son ya prehistóricos. La equiparación de precios entre ambas podría no ser la última sorpresa de las múltiples que ofrece últimamente el mercado del ladrillo.

También expreso mi máximo apoyo y solidaridad a otros damnificados por ser adjudicatarios de una VPO con precios prohibitivos:

La vivienda protegida parece estar perdiendo su esencia original en algunas zonas de España. Los ayuntamientos de Las Rozas y Boadilla del Monte, al noroeste de Madrid, ofertan pisos públicos por un valor que ronda los 300.000 euros. En el primero de ellos, se trata de viviendas sociales de precio limitado (VPPL) la calificación más cara de VPO que permite la Comunidad de Madrid; y en el segundo, directamente han sellado un concepto nuevo: Viviendas de Promoción Local (VPL). José Antonio y José María, dos de los adjudicatarios en Las Rozas no saben si tienen que recibir la enhorabuena o el pésame por ello.

Ambos, que están formalizando una asociación de afectados por los altos precios de los pisos que les han adjudicado, son dos de los 'privilegiados' de los más de 7.000 aspirantes a los 1.100 pisos protegidos de El Montecillo (Las Rozas).

"A principio de 2006, cuando me inscribí, no nos dijeron precio. Ha sido hace tres meses cuando nos comunicaron que costarían entre 36 y 50 millones de pesetas", apunta José María. Había algunas viviendas más baratas, pero la oferta "tenía trampa porque sólo eran cuatro viviendas y se adjudicaban por orden de puntuación", señala José Antonio, que finalmente ha tenido que rechazar el piso , que era en propiedad, y decantarse por otro de alquiler con opción a compra.

La expliciación que da Juan Ramón Ruiz, consejero delegado de la Empresa Municipal de Gestión de Suelo (EMGS) de Las Rozas, es que "sí conocían el precio de estas viviendas antes de inscribirse. A ellas se puede acceder desde 220.000 euros y justo al lado se venden por 480.000", indica el consejero. Porcentajes muy distintos manejan los dos 'agraciados', que dicen que estas VPPL están sólo un 10%-15% más barato que en el mercado libre y "eso que en nuestro caso se maneja el valor del módulo anterior a abril de 2008".

"Hace cuatro años, pagaron 20 millones por unas aquí al lado y yo creía que éstas rondarían ese valor, pero han hecho viviendas de lujo cuando nosotros sólo necesitamos una normal, una digna", afirma José María, que lleva ocho años viviendo en Las Matas con su suegra y sus dos hijos.

"El precio es el que hay establecido por la CAM por módulo. Aquí no se regalan viviendas a nadie y quien quiera tener una casa tiene que pagarla", apunta Ruiz. En total, en este municipio madrileño, se han construido y adjudicado ya 200 viviendas en dos parcelas en la urbanización El Montecillo. La superficie de éstas va de 110 a 150 metros cuadrados, y como bien apunta Ruiz, su coste está sujeto a lo marcado por el órgano autonómico.

La VPPL aún podría ser más cara en la Comunidad de MadridAl estar calificadas como VPPL y estar en la Zona A, la etiqueta más cara en el abanico de tipos de viviendas de protección pública y el área mayor valorada, su metro cuadrado alcanza un precio de 1.850 euros. Y porque están visadas antes de abril de 2008. Con el cambio de la normativa, desde esa fecha, la cuantía ha ascendido hasta los 2.425 euros, según lo marcado por la CAM. "Se trata de la VPO más cara, pero aún está un 8,7% por debajo del tope que deja el Ministerio", señalan desde la consejería madrileña de Vivienda. Según los últimos datos de Tasamadrid, el metro cuadrado de la vivienda libre en esta localidad alcanza los 3.549 euros.

José Antonio no duda en calificar esta situación de "marrón". Uno de los requisitos que más puntos daba para conseguir los pisos era tener unos ingresos familiares inferiores al 5,5% el IPREM, pero ellos no contaban con los altísimos precios que tienen las casas y ahora les está siendo imposible conseguir financiación al tener salarios bajos y tener que pedir hipotecas tan altas.

"No quiero decir no al piso hasta que no vea que la tengo que pagar. Cuando digan que hay que pagarlo, ya veremos. Quizá, una solución sería que el Ayuntamiento mediara con el banco para que consiguiéramos financiación", apunta desesperado José María. En esta dirección apunta Ruiz, que dice que "hasta el momento nadie la ha rechazado, aunque sí ha habido algunos que han optado por las de alquiler" (por ejemplo, José Antonio).

Más VPO de oro en BoadillaEn Boadilla del Monte ocurre algo similar en el fondo, aunque no en la forma. "Hace siete años se inventaron una figura llamada VPL de unos 100 metros que no está sujeta al precio del módulo que marca la región y su precio alcanza los 330.000 euros. Cuando se comenzaron a hacer estaban un 15%-20% más barato que las libres, pero ahora con las rebajas que se están produciendo están casi al mismo valor", denuncian desde el PSOE local.

Desde la Empresa Municipal de Suelo y Vivienda (EMSV) defienden esta iniciativa que "aunque tengan algún tipo de protección, no están orientadas a todo el mundo". "El objetivo que buscamos con la VPL fue facilitar el acceso a una casa a aquellas personas que no puedan adquirir una libre y que tampoco pudieran optar a una VPO", afirma Alfonso Bosch, gerente de la EMSV, que reconoce que ha habido bastantes renuncias aludiendo a que "apuntarse es libre y gratuito".

Conclusiones varias:

a) Los del Ministerio de la Vivienda (y demás encargados de cumplir con el fin social de la vivienda en este país) son unos impresentables. Baste ver mi post anterior y estas noticias para comprobar el grado de estupidez supina a la que pueden llegar nuestros gobernantes, si son capaces de conseguir que una VPO sea mucho más cara que una vivienda de techo libre.b) La vivienda no baja. Y mientras no baje, mal vamos.c) No vamos a tener casa en la puta vida, a este ritmo. Virgencita, virgencita, que me quede como estoy.

Proviene de http://www.diariodecadiz.es/
http://www.diariodecadiz.es/article/andalucia/414431/la/financiacion/asfixia/la/vpo.html#opi

vivienda - El sector cree que la situación del mercado de la protección oficial ha empeorado en 2009 con respecto a 2008
La financiación asfixia a la VPO

Los promotores afirman que el 70% de adjudicatarios y empresarios no consiguen ningún crédito · La Junta estudia fórmulas para garantizar al banco sus préstamos si hay problemas, sin llegar a ser avalista
Tomás Monago Actualizado 03.05.2009 - 05:04

La realidad es ésta: una promotora malagueña, que prefiere mantener el anonimato, acaba de finalizar un proyecto de 102 viviendas protegidas. De todas las personas que han sido beneficiadas en el sorteo, ninguna han accedido a la compra. Cero. Raquel Ramírez, sevillana, logró una hipoteca tras presentar hasta tres avalistas, sólo 24 horas después del día en que se entregaron las llaves. Pero su bloque todavía sigue medio vacío: sólo 14 de 28 viviendas están habitadas. La lista para adjudicar las VPO va saltando cada vez más números, incluso miles, hasta llegar a conseguir un propietario.

La patronal andaluza de los constructores, Fadeco, estima que el 70% de adjudicatarios y empresarios no accede a ningún préstamo. Las inmobiliarias consultadas afirman que en 2008 el grifo sufrió un "cierre paulatino" que en 2009 se ha convertido en "radical". Algunas llegan a decir que el grifo no existe.

Y todo ello en un contexto de esfuerzo por parte de la Administración. El plan concertado de la vivienda, aprobado el año pasado, prevé la construcción de 300.000 VPO en cuatro años. Sólo en ayudas, la Junta ha reservado 1.900 millones, para que el beneficiario no cargue con más de un tercio de su renta en el caso de la venta y un cuarto en el del alquiler, límites fijados en el plan. Y hay 180 millones previstos para la reserva de suelo. Pero los bancos siguen sin prestar, a pesar del convenio con Vivienda en el que 35 entidades comprometieron 9.550 millones.

La Junta no es tan pesimista como los promotores. Rafael Pavón, director general de Vivienda, dice que "el grifo se empieza a abrir" y espera "que se abra más con el inminente convenio estatal", que fijará el tipo de interés. Se estudia además que la Junta sea garante de la financiación, "no como avalista, pero si interviniendo si falla algo; una fórmula podría ser que si una vivienda no se vende, nos hacemos cargo".

Se buscan fórmulas para salir de un círculo vicioso. Si no se conceden hipotecas, no hay créditos al promotor y tampoco se compra suelo. "Más que el tipo de interés, importa más el perfil del solicitante: menor de 35 años y con contrato temporal. De concederse hipotecas alegremente se ha pasado al otro extremo", dice un promotor. Otro va más allá: "Ya no sirve que el cliente tenga una nómina, sino que se analiza en el sector en que trabaje; tampoco es suficiente con que un familiar te avale".

Al margen de la financiación, la Junta busca agilizar los trámites para que se pueda calificar una promoción como VPO, ya que es una salida en teoría más fiable ahora que la vivienda libre. Es cierto que ha crecido el número de viviendas terminadas. Y las 14.202 calificaciones provisionales son un buen dato, aunque Emilio Corbacho, secretario general de Fadeco, frena el optimismo: "Es un puro acto administrativo que puede dar lugar a engaño. Si no hay financiación, no construye", afirma.

Corbacho aplaude el esfuerzo para flexibilizar procedimientos, pero avisa: "Si no hay préstamos, lo único que conseguiremos es que nos digan que no más rápido". ¿Solución? Algunos apuntan que, mientras la banca no se libere de la carga que supone el stock de vivienda libre, la situación difícilmente cambiará. Entre las medidas que pondrá en marcha el Ministerio de Vivienda está la elaboración de un mapa de ese stock, para ver qué parte de él es susceptible de ser vendida con rapidez. Una solución sería convertir una buena parte en VPO y en Andalucía, de hecho, ya hay más de 4.000 solicitudes para ello. Lo que ocurre es que se compró y vendió a un precio tan disparatado que en muchos casos no es nada rentable hacerlo. "La vivienda protegida tiene que sustentarse en el mercado de la libre; si no hay equilibrio, habrá problemas", dice Corbacho.

La ley del suelo, que obligaba a los municipios a reservar un 30% para VPO, es de hace tres años y sus efectos comenzaban a notarse ahora, justo cuando se hunde la construcción. En época de boom inmobiliario, y sin reserva, la VPO era casi una rareza. Si la situación mejora, y dada la apuesta de las Administraciones, la VPO será muy beneficiada. Hay potencial de futuro, y eso lo admiten los propios promotores.

Islakarajos

martes, 6 de enero de 2009

De la causalidad fractal a la red neuronal [BLOG EN CONSTRUCCIÓN]

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